土地の売買に関する基礎知識、土地登記と土地売買契約書の注意点

土地の売買に関する基礎知識、土地登記と土地売買契約書の注意点

これから売買する土地

実は正確な面積を、誰も知らない。

そんなことはないだろう、と思っていませんか?

我が国の土地の登記の制度上、こうしたこともあるのです。

土地の売買契約と不動産登記の関係について注意してほしいことを、
ここでは説明していきましょう。

1.不動産登記の制度の限界

我が国の不動産登記法では、土地の持ち主が誰であるか、
その土地を担保にしてお金を借りていたり土地を誰かに貸しているなど、
その土地に誰かが所有権以外の権利を持っているなどの状態を
正確に登記しないことに、罰則はありません。

このため、明治時代の持ち主の記載がそのまま放置されている土地もあれば、
登記の記録にはないけれど土地を誰かに貸していて、
借り主が家を建てている、ということもあるのです。

また、不動産登記制度がはじまったのは明治時代で、
その当時からいままでに測量技術は格段に進歩してきました。

特に平成に入ってから、測量に必要な距離を測る際の誤差が
とても少なくなってきています。

しかし、こうした新しい測量技術の成果は、
土地の面積にかかわる登記申請があった土地についてしか
導入されないのです。

ですから、多くの地域で正確な面積や寸法が登記されている土地と
そうでない土地が混在しているのが現状です。

つまり、ある土地の登記事項証明書(昔の言い方では、登記簿謄本)を見ても、
そこに書いてある持ち主や土地の面積が正確だ、とは必ずしもいえないのです。

2.土地売買契約書ではどう対応するか

こうした制度上の限界に、実際の土地売買ではどう対応するのでしょうか。

そして、それを契約書に盛り込むにはどのような記載になるでしょうか。

売買価格が安い土地の場合は、
とりあえず登記上の持ち主だけを書き換えるだけ
ということもあります。

契約書で「現状有姿・公簿面積での売買」と記載されます。

これは、その土地をまさに現状のまま、登記簿に記載されている
面積があるものとして売買する、という意味です。

つまり、あとで問題が見つかっても
買い主は契約を解除したりできません。

もう一つは、売り主の費用負担でその土地を測量し直し、
隣の土地との境界を定め、その時点での面積を明らかにして売買する方法です。

これだと、少なくとも土地の面積と境界という、
買い主が土地を手に入れるに際して
一番重要な問題が解決される形で土地を買うことができます。

この測量を確定測量といいます。

契約書には売り主がその費用負担で確定測量を行うという記載があるか、
重要事項説明書にそう記載されることが一般的です。

3.必要に応じて、現地を見たり不動産業者に相談も

このほかに、その土地がいまどのようになっているのか確認することも
買い主側では基本的で重要なことです。

こうしたことに協力することで、売り主側はよりよい条件で
不動産を売却できることにもつながりますから、
不動産業者と相談しながら対応するとよいでしょう。