離婚する事になったけど、住んでる家はどういう事に注意して処分するべき？
不動産を財産分与する時、税金や損をしない為知っておくべき事って何？
離婚が決まってから不動産を売る流れや注意点が知りたい！…
新しい人生をそれぞれ歩みだす離婚。
共有財産である不動産を処分する時、失敗したくないからこそ、こういう疑問を持たれている方も多いと思います。
税金や残っているローンの事とか、複雑そうだな…。
そう考えている人が殆ど。
でも、離婚で家や不動産を処分するのは、ポイントを知れば全然難しく有りません。
こんにちわ！最近色々とツイてない事が続いている、不動産売却案内人の「ヤスオ」です！
今回の記事では、離婚する時の「不動産売却で損をしない為の注意点や基礎知識」をわかり易くまとめました。
わかり辛い専門的な言い回し少なく、初めて不動産を処分する方でも読むだけでポイントが分かる様に解説しています。 ぜひご参考ください！
目次
離婚時に不動産を財産分与するなら売却が一番良い？
離婚する時の不動産って、売却した額を分けるのか片方が住み続けるのか、大きく分けて二択です。
一般的に良く言われるのが、離婚するまで住んでいた家は売却して財産分与するのが一番という事。
理由はカンタンで、後腐れがないから。
養育費や慰謝料がわりに、住んでいる家のローンを相手が払う事も多いですが、相当数のケースが支払いが滞ってトラブルに発展しています。
再婚したら支払いはどうなるのか、相手に住んでいる所を隠せなかったり・・・。
なのでたとえローンが残っていたとしても、新しい生活の足かせにならない為にも、不動産は離婚時に処分するのが一般的には妥当です。
離婚した時の養育費は、母子家庭は24％の人が受け続けられていて、父子家庭は3％程度。
（厚生労働省：全国ひとり親世帯等調査結果報告 参照） だから養育費をローン替わりにする事は、とても危険です。
離婚してからも相手と揉めない為にも、売却などの対処を選ぶ方が多いんです。
でも、ローンの状況により処分する時の注意点は大きく変わります。
次の項目では、そんな状況別の対処ポイントを詳しく解説します！
ご自宅のローン状況により取るべき対処は変わる
住宅を離婚時に清算する時に注意したいのは、現在の建物の価値とローンの残務状況。
一般的に不動産の売却額がローン残額を払っても残る状況を、アンダーローンと言われます。
逆に、ローンの残額が建物の売却額より上回ってしまう状況をオーバーローンと言います。
加えてローン名義が共有になっている事も、色々な問題が発生してきます。
それぞれのローン状況に応じて、取るべき対処は異なります。
ローンの残額、物件の売却額に応じて、問題になるポイントが変わってくるんです。
次の項目では、アンダーローン・オーバーローン・共有名義等のケース別に失敗しない為の注意点を解説します！
離婚時の物件価格がアンダーローンの場合
もっともすんなり不動産を処分できるのは、アンダーローンだった場合。
売却した額とローン残高を相殺し、余った額を財産分与する形になります。
もし住み続ける場合には、購入時の出資割合等も加味して、相手にいくら支払うのかを取り決めるだけ。
離婚した後、最もシンプルに事が進むのはアンダーローンの場合。
オーバーローンだと色々と対応しないといけない事がいくつかあるよ。
次の項目では、オーバーローンだった際の対処ポイントについてまとめました。
オーバーローンで負債が有るなら任意売却や片方が住むのが一般的
住宅の売却価格よりローン残高が残ってしまっているオーバーローンの状況だと、ちょっと内容が複雑。
売却額とローン残高の差額を、一括で払えるならそれを財産分与と相殺して計算するだけ。
けれども、財産分与分で支払えないオーバーローンの場合の対処は、大きく分けて任意売却とローン組み換えの二択です。
任意売却等で、ローンを残っている状態で自宅の売却を行います。
マイナス差額の分をいくらずつなら返済していけるのか検討し、返済ローンを組んで行きます。
その際にどういう負担割合にするのか等は、弁護士さんを交えた話し合いで行います。
住み続ける方が、売却査定額の半額を支払い、ローンの借り換えを行います。
昔の金利より現在の金利の方が安い事も有る上、住まない方の連帯保証も外れるので、有効な手段の一つです。
オーバーローンでも上記の様なポイントを抑えれば、お互いがスッキリできる対処は難しく有りません。
続いては、共有名義のローンになっている場合の対処ポイントをご案内します！
共有名義のローンでどちらかが住み続ける時のポイント
最近では共働きの家庭が多く、ローンも共有名義になっている事が多いです。
基本的にお二人の収入をベースにローンが組まれているので、住み続ける方の収入がローン残額分組めるレベルかが問題になってきます。
1人の収入で残りのローンが組めないなら、繰り上げ返済を行うか、売却する等の対処が必要です。
どうしても住み続けたい！そういう時には、ご両親等に代わりにローンの名義人になってもらうケースも有ります。
不動産業者は柔軟に対応してくれる所を選ぶのが大事！
こういった様に、離婚が絡む不動産の処分は、弁護士はもちろん適切な対応をしてくれる不動産屋さんを選ぶのが大事。
大手は取り扱い案件が多いので、面倒に感じる案件はいい加減な対応をされる事も少なく有りません。
かと言って、地元の業者だからと言って適切な対応を取れるのかは疑問が残ります。
なので、大手と地元の業者いくつかに査定してもらって、対応等からしっかり付き合う業者を選ぶ事が大事です。
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離婚で家を売る時の流れと知っておきたい注意点
離婚して不動産を処分するとなった時、売れるまでに時間が掛かる事を想定して早めに不動産会社に相談するのがおすすめです。
一般的な流れとしては、下記の通り。
相場チェック→一括査定→不動産業者の選定→内覧対応→契約・引き渡し
基本的には、不動産屋を定したら後は業者主導で対応していく流れです。
ただ、一点注意しておきたいのは「内覧対応はしっかり行う事」。
忙しいからと内覧対応をおざなりにしたり、何回も内覧に来る人を面倒臭がったりする事は絶対NG。
何度も見る人は、それだけあなたの物件に興味を持ってくれている証拠です。
購入してリフォームするのにいくらかかるのか等、具体的に考えているから何度も内見するんです。
なので、内覧対応は丁寧かつ協力的に行いましょう。
水回りをキレイにする事、生活臭を無くすために臭いにも気を配る事が、内覧時に好印象を与えるポイントです。
次の項目では、離婚して物件を売却した時の税金について詳しく解説します！
家を売った時の贈与税等の税金はどうなるの？
離婚で家を売却して、財産贈与を行う時の税金はどの位かかるのか？
慰謝料だったり、基本的な財産分与レベルで有れば、今後の生活の事を考慮され基本非課税になります。
けれども、財産分与の額が一般よりも高額だった場合には、相当額の税金が発生します。
基本的なボーダーの一つが、不動産の売却額が3000万以上かそれ以下かと言う所。
3000万以下の物件は、譲渡所得税はかかりません。
こういった部分も、弁護士さんや不動産会社と話し合いながら確認して行きましょう。
基本的には、離婚時の不動産売却に贈与税等が掛かる事は少ないです。
ただ当然条件によって異なるから、多めに税金が取られない様に弁護士さんとしっかり話し合って下さい。
売りに出してもすぐ売れない！処分できるまでの期間目安
住宅を含めて不動産は、売りに出したからと言ってすぐに売れる訳ではありません。
基本的に、マンションの場合には2～6か月、戸建て住宅の場合には6か月前後かかるのが一般的。
なので離婚する事になったら、弁護士さんに相談するのと同時に、不動産業者にも相談するとスムーズに進みます。
離婚は決まったけれど、中々物件が売れなくて気持ち的に決着がつかない…。
そんな想いしない為にも、早めに不動産会社には相談される事が大事です。
真剣にあなたの物件を売りたいと思う不動産会社かどうかで、売却までの時間は大分変ってきます。
大手業者等は、手数料を少しでも多くとろうと「囲い込み」を実施する事が多く、その分売却速度は遅くなる事が有ります。
会社が大きいから安心と言う業界では無いので、十分ご注意を。
離婚した時に住宅処分で失敗しない基礎知識まとめ
ちょっと長くなってしまいましたが、いかがでしたでしょうか？
これまで解説した事を、わかり易くまとめると・・・。
こういった様にポイントさえ抑えて進めて行けば、離婚時の不動産売却はスムーズに進められます。
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