売りに出している不動産が中々売れない…これって囲い込みされてる?

 囲い込みされた時、どんなデメリットが有るの?

 業者に囲い込みされてるか調べる方法って無いの?

大事な資産で有る不動産を手放す訳ですから、不動産会社に買い叩かれず、まともな条件で売却したいものですよね。

不動産業者にまともに売却してもらう為の注意点は、実は結構シンプルなんです。

ヤスオ

こんにちわ!大切な不動産をまともに処分する為の案内人「ヤスオ」です!
今回の記事では、不動産業者の囲い込みで損をしない為の基礎知識をしっかり解説致します。
読んでもらうだけで、注意すべきポイントがわかるのでご参考ください。

それでは、まいります!

なぜ不動産屋に囲い込みされると損するの?

囲い込みってよく聞くけど、それを不動産会社にされるとどんなデメリットが有るのか?

カンタンに言うと、自分の会社が抱えているお客にしか、あなたの物件を売らない状況の事を指します。

つまり、あなたの物件を売りに出しても、買い手候補数が普通よりも少なくなってしまうという事。

当然そうなると中々物件が売れなかったり、買い手が付き辛いのを見越して、業者に買い叩かれてしまう結果になりがちです。

ヤスオ

悪質な業者だと、あえて売れないのに囲い込みを行って「買い手がつかないから」と値下げさせてから、自社で買い叩いたりします。
その他にも、囲い込むと業者にとっては利点があるんです!
次の項目では、そんな悪質な不動産業者が囲い込みを行う最大のメリットについて詳しくお伝えします。

手数料を「倍取りたいだけ」で自社で集めた買主だけで売却する

仲介手数料を取りたい

不動産業者の主な収入としては、仲介手数料。

売り手を見つけてくる場合と、買い手を見つけてくる場合両方に手数料が発生します。

売り手を見つけて来た業者が、レインズと言われるシステムで全国の不動産業者に情報を開示します。

それを見た全国の業者が買い手を見つけてきた時、あなたの物件を買い手に案内できるのが普通の不動産のルールです。

けれども囲い込みを行う業者は両方の手数料が欲しいが為に、情報を全国に開示しなかったり、「もう買い手が付きそうだから」と言う理由で情報開示しても買い手の注文を断ります。

ヤスオ

こういう不動産会社は、まだまだ世間に多く存在します。
こう言うと「大手がやっぱり安心」と思われるかも知れません。
でも、実は大手業者の方が囲い込みは怖かったりするんです。

大手不動産でも全くもって安心出来ない

大手不動産屋は安心?

実は不動産業界の人なら知っている事なんですが、大手業者はこの囲い込みが蔓延している傾向にあるんです。

少し前に、ダイヤモンドオンラインが下記の様な記事を発表してのは記憶に新しい所。

直近の住宅新報のデータを見ても、異常値とも言える買い手&売り手両方を見つけて来ている割合が高すぎる事が指摘されています。

なので、大手だから安心と言うより、囲い込みに関しては大手の方がむしろ心配とも言える状態です。

ヤスオ

結局囲い込みを行う業者は、あなたの物件を自分でいくら利益にするかしか見ていません。
割を食ってしまうのは、売り手のあなた。
中々売れず、二束三文で買い叩かれる結果になり兼ねません。
大手業者はそんな事しないだろう…と皆さん錯覚して、言われるがままになってしまうんです。

囲い込みをされない為に「売る気有る業者」と媒介契約を結ぼう

良い不動産屋の選び方は

囲い込みをなるべく避ける為に、売却を依頼する不動産会社はどうやって選べば良いのか?

それは、大手業者と地元で活躍している業者をしっかり比べる事が大事。

下記の売却査定サイト「イエイ」は、大手と中小をしっかり比較できる老舗サイト。

加盟している不動産会社もまともな所が多いので、こういうサイトを使って上手に不動産会社を比較される事をおススメ致します。

>>大手と地元の業者の査定内容を比較する<<

囲い込みに合ってるかも?そう思った時の対処法

中には、もう不動産会社に売る事を任せている途中で、「もしかしたら囲い込みされてるんじゃないか・・・」と不安になる事も有ると思います。

そう思い始めたら、まずは現在の申し込み状況や、あなたがお願いしている不動産会社以外のサイトにも、あなたが売ろうとしている物件が掲載されて言るか確認してみましょう。

一般的な不動産ポータルサイトに掲載されているのであれば、レインズを通して全国に情報開示されている状態です。

ただ、それを確認したからと言っても安心できる訳では有りません。

例えば情報を開示していても、買いたい言う顧客が別の不動産屋経由で来た時「今買い手が付きそうだから」と断る事が出来るから。

なので、どうしても心配な場合には、他の不動産会社のふりをしてあなたの物件をまだ取り扱えるか確認するのも一つの手段ではあります。

ヤスオ

不動産情報サイトに載せない等の、あからさまな囲い込みだとすぐバレるのは業者も分かってます。
なので多くの囲い込みを行う業者は、物件を買いたい人が他の不動産業者経由できても、理由を付けて断るんです。
売主の我々からすると、本当にひどい話ですよね。

不動産売却等での囲い込みは「違法」と言うのが一般的

囲い込みは違法行為

こういう悪質な囲い込みを行って、違法じゃないの?と思われる方がほとんどだと思います。

ハッキリ言ってしまうと、弁護士さん達の見解はモロ違法です。

囲い込み行為は、そもそも物件情報を他社に漏らさないため、外部に発覚することがほとんどありませんでしたが、信義誠実義務違反その他の宅建業法の規定、民法上の受託者の委託者に対する善管注意義務違反にも該当します。

引用:「囲い込み」の違法性と経営責任を問うー星野宏明弁護士に聞く
ん。

なので、売主側からしてみたら損害賠償請求できるレベルとの事。

当然上場している様な大手だった場合には、重大なコンプライアンス違反として代表者等は責任を追及されかねません。

ヤスオ

こういうリスクはある物の、正直その証拠がハッキリしないのが囲い込み。
怪しいな~と思ったら媒介契約を解除したり、揉める様なら三ヵ月で更新しない事をおすすめします。
ハッキリしないからこそ、大手が組織ぐるみでこういう事をして言るのが現状なんです。

明らかに被害に合っている時に通報&相談すべき所は?

囲い込みの被害にあったら?

では、実際に「明らかに囲い込みの被害に遭ってしまった」時には、どうしたら良いのか?

基本的には、その不動産会社との媒介契約を解除して、別の業者に相談するのが良い判断です。

けれども中には悪質な業者もいて、「媒介契約を解除するならこれまでかかった経費を払え」と言ってくる所も。

こちらの一方的な事で契約解除するなら分かるのですが、納得いかない方も多いと思います。

そういう時の相談すべき所とすれば、各都道府県の住宅課に相談するのが良いかと。

千葉県の場合: TEL 043-223-3255
https://www.pref.chiba.lg.jp/juutaku/

もしくは法テラス等にご相談されるのも、一つの手段です。

基本的に媒介契約の有効期限は三ヵ月なので、その期限まで待って更新しない事が一番簡単かも知れません。

ヤスオ

まあ通報するのも一つの手かもしれないけれど、実際の手間や時間をかかると面倒臭い事。
被害額が無いなら、切り替えて別の業者に相談してしまった方が早いですね。

家やマンションの売却で囲い込みされない為の注意点まとめ

いかがでしたでしょうか?

この記事で案内した事をまとめると…。

まとめ

こういった様に、今でも大手を先頭に多くの不動産会社が「囲い込み」を実施しています。

なので、不動産の査定依頼は大手以外にも地元の業者にも依頼して比べる事が大事

下記の不動産査定サイト「イエイ」は、大手も地元業者も一度に査定依頼を出せる業界でも老舗なサイト。

安心できる業者に出会いたいなら、利用される事をおすすめ致します。

>>大手と地元の業者の査定内容を比較する<<